토지거래허가구역의 목적과 지정절차
토지거래 허가구역은? 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 빠르게 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 설정하는 구역으로, 1979년 처음 도입됨. 토지거래허가구역은 지정된 구역 내에 있는 토지, 주택을 거래하거나 허가받은 사항을 변경하고자 할 때 무요건 시장, 군수 혹은 구청장의 허가를 받아야 합니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 최대 5년이며, 공고된 날로부터 5일 이후로부터 효력이 발생합니다.
1 중복규제의 문제점
토지거래허가구역은 국토교통부와 시도지사라는 다수의 규제권자가 존재하는 중복규제의 현상을 보여줍니다. 이러한 중복규제는 피규제자 혹은 행위에 대해 다수의 규제권자가 존재함으로써, 규제의 효율성이나 일관성 면에서 큰 사안을 야기합니다.
부동산 투자자들은 이러한 중복규제로 인해 투자 활동에 많은 제약을 느낍니다. 규제권자간의 정책 방향이 다를 수 있어, 투자 계획 수립에 혼란을 초래하며, 투자자들의 자유로운 경제 활동에 지장을 주게 됩니다.
또한, 규제의 예산과 위상이 커지는 규제의 속성으로 인해, 경쟁적으로 규제를 넓히려는 의도가 개입될 수 있습니다. 이러한 경우는 시장 왜곡을 초래하며, 자원의 낭비와 경제 활동의 위축을 가져올 수 있습니다.
토지거래허가구역 요건 주택과 연관 지어
1. 구입 주택이 최종 1주택이어야 하며 계약일로부터 3개월 내 잔금을 치르고 6개월 내 입주 후 2년간 실거주를 해야 합니다. 2. 재건축 조합설립 주택인 경우엔 지위 양도 제한이 있어 까다롭습니다. 매도자가 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택 자면서 매수자 세대원 전원이 무주택자로 1세대 1주택이 될 예정이며 계약일로부터 3개월 내 잔금 6개월 내 입주하는 경우에 거래가 가능합니다.
3. 실거주 예외 상속, 증여로 대가가 없는 거래인 경우는 실거주 예외입니다. 경매로 취득하게 되는 경우 예외입니다. 분양을 받은 경우 예외입니다. 허가대상 면적 미만의 토지 서울시내 아파트 대지지분 6도 예외입니다.
위반 시에 처벌 규정
허가구역 내의 토지를 허가받지 않고 토지거래계약사항을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방안으로 토지거래계약 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 혹은 계약 체결 당시의 개별공시지가에 의한 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다.
- 부정한 방안으로 토지거래계약에 관한 허가를 받은 경우 국토부장관, 시·도지사, 시장·군수 혹은 구청장은 그 허가를 취소할 수 있습니다.
3 안전분야에서의 중복규제 문제
중복규제는 안전분야에서도 심각한 사안을 초래합니다. 건설사망자수를 줄이기 위해 안전에 대한 투자를 확장하는 것도 중요하지만, 중복규제의 해소가 필요합니다. 현재 산업안전보건법, 건설기술진흥법, 중대재해기업처벌법 등 여러 법률이 중복적으로 규제하고 있으며, 이러한 중복규제들을 합리적으로 조정해야 합니다. 규제가 일원화되고 간소화되지 않으면, 다른 정책방향으로 인해 시장 왜곡이 발생할 수 있습니다.
이러한 사안을 해결하기 위해, 정부와 연관 기관이 협력하여 규제 간소화 방안을 마련해야 합니다.
토지거래허가구역 내 임대 및 판매 가격 가능한 경우
주거용 토지의 경우 2년 간 자기 거주용으로 이용해야 하므로, 해당 주택에 임차 계약기간이 남아있는 경우 원칙에 따라 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다. 다만, 허가를 받더라도 정말로 토지를 취득소유권 이전하기까지는 일정기간통상 23개월이 소요되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가신청이 가능합니다.
그럼 궁금한점. 이거 왜하는거죠? 허가구역의 지정은 투기수요를 차단하고, 거래를 중단시키는 의미로 지정되었지만, 여의도는 거래중단이 메인목적이 아니고 개발을 재대로 해보겠다는 뜻으로 해석하고있습니다. 투기꾼들이 진입할수 없음으로 재대로된 개발을 진행하려는 목적이 크죠. 물론 큰뜻으로는 재개발,재건축 예정지가 주택 가격상을 주도하는 역할을 할수 있음으로 나라에서 규제를하는것 입니다. 여의도도 물론 재건축 호재가 많아 짐에 따라 주택가격이 급상승 하는 모습일 보이고 있습니다.
전문가의 조언
토지 투자는 매우 복잡한 과정입니다. 따라서 투자를 고려하고 있다면 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다. 전문가의 도움을 받으면 토지 투자에 대한 리스크와 활용 가능성 등에 대해 보다. 명확한 경험과 지식을 쌓을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
1 중복규제의 문제점
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토지거래허가구역 요건 주택과 연관
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토지거래허가구역 요건 주택과
허가구역 내의 토지를 허가받지 않고 토지거래계약사항을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방안으로 토지거래계약 허가를 받은 경우 2년 이하의 징역 혹은 계약 체결 당시의 개별공시지가에 의한 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처해집니다 자세한 내용은 본문을 참고 해주시기 바랍니다.
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